부동산 멘토스쿨입니다.
서울교대에서 주택임대사업과 관련한 4주간 특별 세미나가 지난 11월 30일 개강했습니다.
코로나 19 확진자 수가 급격히 증가하고 있는 상황에서 강의장에 출석하는 분은 극소수였습니다.
날씨도 춥고 코로나 19 확진자가 약 5천 명을 넘었다고 하는 이야기를 들었습니다.건강 잘 챙기세요^^
1차시에서는 주택 임대 사업 정책과 용어 그리고 세제 혜택에 대해 분석하고 관련 조세를 알아보는 시간이었습니다.
주택 임대 사업과 관련된 내용은 어렵습니다.용어정리도잘안되고정책과내용이자주변경되어서혼란스럽습니다.
주택 임대차 시장 선진화 방안은 2014. 2. 26 발표되었고 같은 해 3.6 보안 조치에 관해 발표되었습니다.주택시장 정상화 대책이 같은 해 6월 13일 발표되었고, 같은 해 12월 23일 국회를 통과해 개정을 거듭해 현재에 이르게 되었습니다.
2017.12.13 임대주택 등록 활성화 방안에 대한 발표가 있었고, 주택시장 안정대책은 20.8.9.13 발표가 있었습니다.
주택시장 안정화 방안(2019.12.16 발표), 주택시장 안정을 위한 관리방안(2020.6.17 발표), 주택시장 안정 보완대책(2020.7.10 발표)
이렇게 정책과 내용이 자주 바뀌다 보니 개정 내용을 제대로 파악하지 못해 의무를 지고 혜택을 누리지 못하는 큰 손실이 빈발하고 있는 실정입니다.
2014.2.26에 발표된 주거 안정을 위한 임대차시장 선진화 방안에 대해 알아보겠습니다.
해당 안건의 기본적인 틀을 이해해주셔야 현재까지 개정된 내용을 정확하게 이해할 수 있습니다.
1. 주택임대소득에 분리과세제도 도입 (소득세법 § 64의 2, 영 § 8조의 2⑥) - 연간 주택임대소득 2000만원 이하인 경우 한시적 비과세 및 단일세율(14%) 과세
2. 소규모 주택임대소득 한시적 비과세 (소득세법 § 12조2호나목) - (종전) 1주택자 : 비과세 {단, 고가주택(기준시가 9억원 초과) 월세과세 } 2주택 이상 : 월세과세, 3주택 이상 : 전세보증금에 대한 간주임대료과세 - (개정) 2000만원 이하의 주택임대수입은 3년간(2014년~16년) 비과세
3. 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액 계산특례(소득령§122의 신설)- (종전) 장부미기장의 경우 경비율(단순경비율 또는 기준경비율) 과세-(개정) 총수입금액에서 총수입금액의 100분의 60을 공제한 금액▶ 주택임대소득금액 계산= 총수입금액x(1-60%) * 적용시기장부미기장의 경우 경비율(단순경비율) 과세- (개정) 총수입금액에서 총수입금액에서 총수입금액에서 총수입금액에서 총수입금액에서 총2017년 월2017년 월2017년 월2017년 월소득금액에서 2019년 1-60%로 개정 -
4. 분리과세 주택임대소득 산출세액 계산 (소득세법 § 64의 2) - (분리과세 주택임대소득금액 - 400만원) x 단일세율 14% * 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우에만 적용 - 적용시기 : 2017.1.1.1 이후 발생함 소득분위 : 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우에만 적용 * 개정 * 적용시기 : 2017.1.1
5. 분리과세 주택임대소득자의 종합소득결정세액은 아래 ①, ② 중 선택가능 (소득세법 § 64의 2)
① 종합소득과세방식 → 종합소득결정세액 (분리과세 주택임대소득 포함) : {(주택임대소득금액+종합과세대상 다른 소득금액) - - 소득공제 }x 누진세율(6~42%) * 2021년부터 (6~45%) - {분리과세주택임대소득 } - 6~42% (6~45%)를 제외한 } - (6~45%) - {분리과세 주택임대소득 } - } x }
6. 분리과세 주택임대소득만 있는 사업자의 등록의무 제외(소득세법 § 168) -(기존) 사업을 시작하는 사업자는 사업장재지 관할 세무서장에 등록해야 한다(개정) 분리과세 주택임대소득만 있는 자는 사업자등록의무 제외 - 적용시기 : 20174.1.1 이후 발생하는 소득분부터 적용*19년부터 등록의무, 비과세 제외
해당 정책에 대한 자세한 내용은 장종섭 교수의 주택임대사업 전부를 본 과정에서 확인하실 수 있습니다.
감사합니다